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「我現在只是大量購買房地產，利潤的話，可能目前也就比銀行的利息高一些。」程清妍頓了頓，接著說道：「和駱經理和公司沒法比，你沒有開發資質，政府這邊也能提供土地，利潤肯定要比我們這邊高很多……」

程清妍面對駱錦星的時候，表現的還是非常謙遜的，盡管現在她購買的房地產已經開始升值，也確實在房地產方面表現出了很高的天賦和眼光，但是面對中國內地這位房地產界的鼻祖人物，程清妍內心是帶著幾分敬重的。

而且程清妍現在確實在公司投資回報方面，遠不如駱錦星的深圳房地產開發公司，說白了，程清妍就是在炒房，不過在80年代末的時候，國內的房地產價格增長速度並不算快，實際上，中國的房地產是在88年開始進入增長快車道的，一直到90年代初，全國房價平均漲幅也只有不到5%，這其中北上廣深等一線城市，以及海南省的房價漲幅最高，但也只有8%~10%之間，投入1，000萬人民幣，一年後也只有不到100萬的收益，而相對應的，天音集團每年產品的毛利潤都在15~30%左右，所以這個時候程清妍投資房地產，確實不如自己的工作賺錢，也就是比存在銀行里利息要高一些。

程清妍之所以依然選擇在這個時候投資房地產，最主要的原因就是由於天音集團發展迅猛，使企業擁有了數億元人民幣以及幾千萬美元的外匯資金，而現在天音集團發展已經進入了瓶頸期，沒有更多的用地，段雲夫妻二人也沒有更多的時間和精力開辦更多的工廠，而銀行那邊的存款利率又不高，所以為了能夠讓手頭的盈余資金有更大的收益，她這才將目光瞄准了房地產。

但如果只是炒房的話，現在這個時間點利潤並不算高，不過如果搞房地產開發，那就是另外一回事兒了。

就比如87年年底駱錦星參加的「中國第一拍」，當時買下那塊地皮花了525萬元，到了去年7月份的時候，東曉花園建成，不到一個小時房子就賣完了，深房集團凈賺了凈賺了400萬元，利潤幾乎接近200%，而這還是駱錦星承諾利潤不超過國際慣例的15%，價格定了還有些偏低，否則的話，深房集團至少可以輕松賺取600~800萬元，這個投資回報率已經遠遠超過了其他行業的平均水准。

另外深房集團在1985年的時候，就以5，350萬元拍下了香港深水步地皮，兩年後，太子中心兩棟大樓幾天之內被搶購一空，深房集團凈賺4，000萬元，這個利潤同樣高的可怕。

香港目前的房價漲勢遠高於內地，然而程清妍投資香港優質房地產受阻，在缺乏內地官方背景的支持下，她大手筆的投資計劃舉步維艱。

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也正是因為如此，程清妍這才找到了駱錦星，一方面是想向駱錦星學習一些房地產開發方面的經驗，另一方面則是想和深房集團合作，借助他們的房地產開發資質以及官方背景，在香港房地產市場打開一片突破口。

「那你有什么想法？」駱錦星對程清妍問道。

「目前我們天音集團財力雄厚，而且還有大量的外匯流成，不光在國內投資房地產，我還打算投資香港房地產。」程清妍柳眉微皺，接著說道：「但是香港房地產業的環境比較復雜，本港的房地產經營者很排斥內地的公司，而駱經理你們的深圳房地產開發公司之前有過豐富的香港房地產開發經驗，所以我想和你們公司合作，我們出錢，你們公司幫我們在香港購買土地或房產，利潤方面咱們可以28分成，我們承擔投資的風險，所以必須要拿到8成利潤，我想這應該很合理吧。」

天音集團和深圳房地產開發公司一個有錢，一個有背景，雙方的合作可以說具備天然的條件。

而實際上在後世的時候，房地產公司合作通常有4種模式：土地入股開發模式，合作建房模式，聯合成立項目公司以及股權收購模式。

程清妍就是想以土地入股開發模式和合作建房模式與深圳房地產開發公司建立合作關系。