要知道，這種預售模式，也可以叫做商品房銷售模式可是剛剛興起的一種模式，這種模式的效果還沒有完全顯現出來，沈睿鴻便從里面看出來其中影響，這可能就是角度和高度問題，站在沈睿鴻這種高度的人，看待問題的角度也會不同，而且往往可以一下子抓住事情的本質。

事實上，預售的弊端實在幾年後才逐漸顯現出來的，唐昱上學時候做過一些這方面的數據調查，對這里面的弊端雖不敢說了如指掌，但也都大致了解。

商品房銷售最大的弊端就是推使房價不斷地上漲，這種售樓模式，完全屬於資本運作的范疇，而這種資本的運作成本又很高，其間無論是地產商還是地方政府，以及銀行、開發商，代理商，建築商，都要從中賺一筆，導致這種資本運作的成本相當的高，遠遠超過了房產本身的價值。

在唐昱轉世前，無數人奮斗了一生，卻只是為了得到一間屬於自己的小房子，更有無數人即使奮斗了一生，卻也得不到一個屬於自己的完整的家。當然，這種情況，與中國人本身的觀念也是分不開的，國人歷來的觀點，都是希望有一套自家的房子的。

唐昱曾經聽到過這樣一個冷笑話，說有一個北京商人，在冰島買了六十平方千米的土地，占了冰島總面積的1%，但是資金卻有些緊張，一時間籌不出這么多的錢，不得已，他將北京的一套六十平的房子賣掉，於是籌集到了資金……這個冷笑話中的話雖然不都是事實，有些誇大，但是也可以從側面看到中國的房價，特別是大城市一線二線的城市，房價飆升了何種地步，那是壓都壓不住。在唐昱前世的時候，國內不正常的房價自然也引來國家的干預，但是地產，本身就代表著一個龐大的利益集團，而且還是關系到國計民生的大事兒，自然不是單單出台幾個政策就能讓房價穩定下來的。

即使是國家進行一系列的調控，也只是把房價穩定在一個階段，卻依舊不能讓房價冷卻下去。

在唐昱看來，房屋預售制度是造成後世房價居高不下的重要原因之一。當然，自然不僅僅是這個原因的，房價高，有當年稅改把土地轉讓的費用歸入地方的原因，有高額的資本運作費用的原因，有各方利益集團推動的原因，有國人對房子情有獨鍾的原因，有資本過熱的原因，有通脹的原因，更有許多當政者希望用地產來拉動內需的原因等等……在房屋預售制度下，房地產開發商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔房屋的存貨成本。所以開發商後世經常高呼的所謂「期房價格低」只是假象，實際上房地產開發商在使用各種策略讓房價持續上升。

而預售制度更大的危害在於，當開發商提前拿到預收款，提前收回大部分乃至全部成本之後，他們就沒有了後顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲，而房價的上漲又為開發商更方便地收取下一個項目的預收款創造了條件，因為在房價上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們未來房價增值的預期會推動房價屢創新高。

中國房屋預售制的潛在的風險轉嫁給消費者和銀行；通過「炒樓花」等制造樓市虛假緊缺，借機囤積抬高價格；逐步提高房價慢慢賣，造成期房價格低的幻覺等。

國外也有房屋預售。在美國，房屋預售基本上發生在房地產市場比較「熱」的地方，如21世紀初的大華府地區。一般開發商要求1萬-2萬美金的預售款，占總房價的比例一般都不大。

業主願意支付預售款的原因是：房地產市場火熱，預期的房價上漲比較確定；預售款占總房價的比例比較小，如果因對建成後的房子不滿意或者其它不可控制因素想要退房，風險和損失都不大。對開發商而言，房屋預售可以減少市場成本和提高資金流轉速度，而可能的損失是預售價與建成後房價之間的差值。但是考慮到未來房地產市場的不確定性，這個可能損失的經濟價值的期待值要比這個差值要小。

唐昱不想將這些弊端都告訴給沈睿鴻，畢竟這些東西大部分偶是後世在經過十幾年的房地產市場的起伏總結出來的，唐昱可沒有想好用什么樣的理由解釋自己為什么知道的這些，若是現在就說出來，那可有些匪夷所思聳人聽聞了，還是要一步步的來。

房屋預售模式也可以說是房屋預售模式是中國經濟發展中必不可少的一環，即使是唐昱知道這種模式給未來的中國國民帶來強大的經濟壓力，可是這就是歷史的進程，預售模式勢必是中國經濟發展史上最重要的一環之一，唐昱即使是重生過來的人，也無法改變這點，畢竟唐昱是人，即使重生，他也是人，而不是神。

不過唐昱還是打算將一些影響和一些必要的措施告訴給沈睿鴻，有些事情能早做好防范，總比以後面臨著房地產的瘋狂的時候而措手不及。

而且唐昱也知道，從剛剛沈睿鴻的表情和問話上面，就可以看出來，沈睿鴻已經預見到了將來房地產的一些泡沫，自己的意見和建議，完全都有可能多此一舉。

「預售模式不可否認的，是一種十分新穎且大膽的銷售手段，可以預見，在這種模式的帶動下，前不久的地產泡沫所帶來的影響會在短時間內消失，房地產商的春天即將到來。」唐昱低頭想了想，思考著自己的措詞，繼續道，「但是在利益之後，又隱藏著很大的風險。」

說到這，唐昱咽了一口口水，忽然感覺到有些口渴剛剛吃了點蛋糕，那蛋糕太甜了。「那個，沈伯伯，有水嗎，我想喝口水。」

沈睿鴻微微一笑，指了指唐昱旁邊茶幾上的茶杯。

唐昱也不客氣，從茶杯中倒了一杯茶，一口飲進，意猶未盡的放下茶杯，唐昱也不敢在沈睿鴻前面太放肆了，輕輕的舔了一下嘴唇，繼續說道，「房屋預售模式有利有弊，利的方面我就不說了，我想說一下我認為弊的一方面。」說著，看向沈睿鴻，見他笑著點了點頭，說道。

「房屋預售模式對於房地產商來說，可謂是天大的福音，在這之前，房地產商最大的融資手段就是從銀行貸款，但是引進這種預售模式後，無疑又增加了房地產商的一種融資手段，一千一千萬撬動的工程，現在就有可能五百萬就可以撬動，這無疑大大的降低了房地產的門檻，會有更多的人涌進地產行業，但隨之而來的卻是質量上的難以保證，如此多的地產商人涌進來，如果沒有嚴格的監管系統，偷工減料甚至是豆腐渣工程將會屢見不鮮，因為房地產商承受的風險將會很小，預售模式會間接的將風險轉移到銀行和消費者身上。」

「那你有什么方法可以解決這個問題么？」沈睿鴻笑著問了一句。