接下來大家聊什么他幾乎都沒在聽。

直到旁邊的吳亞君問話，李東才回神聽了一下。

吳亞君問的不是自己，而是碧桂園。

碧桂園目前正在香江ipo，這幾天就要上市。

之所以問碧桂園，不是因為對方現在要上市，而是碧桂園的上市給其他地產企業看到了一股風向和契機。

火熱！

很火很火！

無數人追捧，無數人揮舞著鈔票等著入局。

這就是目前香江的局勢，從現在來看，碧桂園一旦上市，很有可能成為內地第一大地產公司。

當然，這說的僅僅是市值。

而碧桂園在國內的實力，並沒有達到這個地步，甚至吳亞君覺得，自己的龍湖都可以摸一摸屁股。

這時候碧桂園ipo造成這種火熱的局面，她當然也多上了幾分心。

聽她問起這個，李首富沉吟片刻才道：「市場火熱我也略有耳聞，之前甚至還有人找過我，希望我能也一起入局，不過我拒絕了。」

吳亞君連忙道：「為什么？您不看好嗎？」

「我一直信奉一個理念：當所有人都沖進去的時候趕緊出來，所有人都不玩了再沖進去。」

「現在碧桂園被炒的火熱，追從者無數，這時候進場，首先是利益不會最大化，而一旦出現變故，損失卻是最大化。」

「在同等條件下，這時候投資碧桂園不是最佳選擇。」

說著李首富想了一下又道：「另外就是風險太大，現在炒的有些過了。他們的招股說明書我也看過，06年年末，對方凈資產不過10億港元，現在光是超額配售部分總共出讓股權就能融資150億港元左右，相當於去年年末凈資產的10倍。

投資者之所以對碧桂園看好和追捧，最重要的一點就是碧桂園可以低價拿地。

他們的招股說明書顯示，地價成本占總成本比例不足10%。

很多人覺得這是一個優勢，實際上在我看來這恰恰是個劣勢。

低價拿地，在場做房地產的企業不少，都明白這寄希望於什么，一旦出現局勢動盪，風險太大了。」

吳亞君和李東幾位涉足地產的老總都連忙點頭，地價成本不超過總成本10%，這是什么概念？

李東的東宇地產，地價才是大頭。

占據總成本的60%以上，一方面說明東宇地產在這方面開銷太大，團隊經營和成本控制不到位。

另一方面，則表明東宇地產足夠正規和穩健。

不超過10%的地價成本，有時候可不見得就是優勢，太依賴於外力了。

一旦出現變動，那就是晴天霹靂。

而且低價拿地，也不是長久之道，你在粵省能低價拿地，不代表你出去了還能低價拿地。

指望在一小塊地盤上圈地，就算錢不少賺，未來前景也不見得多好。

眾人不管是不是做房地產的，這時候都若有所思。

李首富沒再糾結於這個話題，旁邊跟著的項兵則是笑道：「這只是我們課程中一個內部案例分析，大家盡量不要外傳。」

碧桂園上市就在這幾天，這時候如果傳出李首富不看好，那可就不好玩了。

盡管李首富本人不在乎，可一旦傳了出去，那就是無故招敵。

這個敵人不單單是碧桂園那邊，包括很多香江的資本大鱷。

碧桂園現在之所以被炒的火熱，和那些人不無關系。

一旦上市沒能達到預期，造成損失可能達到幾十上百億，這么大筆的損失，人家豈能不記恨。

眾人都連忙點頭，李首富卻是笑道：「沒必要如此，放松一點，閑談幾句罷了，難道連話都不讓人說了？」

項兵干笑一聲，也沒再說什么。

等其他企業家開始問話，大家便繞過了這個話題。

十幾分鍾後，李首富去了下一桌。

吳亞君湊到李東跟前低聲道：「東子，你怎么看？」

「什么？」李東疑惑道。

「碧桂園上市的事，我之前還想著，一旦碧桂園取得成功，我們龍湖也開始謀劃上市。可李先生現在卻是說……」

吳亞君有些郁悶道：「這一下子，弄的我有些不太放心了。」

李東淡笑道：「李先生自己也說了，這只是他一家之言。當然，按照我的意見，這兩年還是穩穩為妙，龍湖擴張的步伐剛走出去，你現在又不是太缺錢，融資沒太大必要。

過兩年吧，那時候更穩健一些。」

吳亞君嘆道：「只能這樣了，至於你說的不缺錢，那都是扯淡。做我們這行的，還有誰嫌錢多？對了，東子，你們東宇地產想過拆分出來上市嗎？」

「不急。」

李東搖頭道：「東宇地產現在就是個殼子，沒什么實質的東西。而且我們土地儲備量太少，就算上市，也不見得受歡迎。」

「那遠方超市呢？」吳亞君繼續道：「你們之前發行了債券，顯然是缺少發展資金。這時候我覺得你們遠方超市完全可以拿出來拆分上市，按照目前的行情，融資百億難度應該不大。」

「再等等吧，遠方布局還沒徹底完成。這時候上市，將遠方推到大家眼皮子底下，不符合我的預期。」

吳亞君忍不住笑道：「外人都說你是饕餮，只能進不能出，果然沒說錯。說來說去，還是你這家伙想吃獨食。不過獨食難肥，東子，差不多就得了。你現在自己跟自己較勁呢，累不累。」

李東一邊喝著紅酒，一邊淡笑道：「是不是饕餮，任由他們去說。至於較勁，那倒也不是，只是我有自己的規劃，現在不是上市的時候。」

「那我就不多說什么了，不過這次碧桂園那邊的老楊是真發了。這幾天，我留心了一下，香江很多人都在議論他們上市的事。這一下子最少能融資過百億，接下來老楊又有錢跑馬圈地了。」

吳亞君一臉羨慕，李東其實也羨慕的緊。

碧桂園這時候雖然比東宇地產強不少，可真要按照凈資產算，實際上還不一定比得上東宇地產。

對方土地囤積太多，可負債也高的可怕。

結果一個簡單的上市，很輕松地就圈了上百億資金來發展。

哪跟李東似的，為了30億的債券都累的半死。

今年不但地產業火熱，其實零售業也火熱的不行。

07年一大堆連鎖企業在香江上市，融資少的幾億，多的幾十億上百億，這時候大家熱情都很高漲。

當然，李東也知道這只是一時的虛假繁榮。

等08年金融危機到來，這些企業市值就會大幅度縮水。

到了那時候，未上市企業受到的沖擊要比這些上市的企業小很多，只能說各有利弊。

就在兩人閑聊的時候，時間也一點點過去。

大家問了很多問題，一頓飯吃了一個多小時，實際上真正吃飯的時間不超過一半，剩下的時候都是在問李首富問題。

而李首富也不厭其煩，一個個地回答，一個個地解釋。

等飯局結束，大家也都心滿意足，覺得收獲頗豐。

散場前，眾人又爆發了一波狂熱。

拍照！

先是集體照，接著便是個人合影。

眾人分別和李首富合了影，最後又在李首富熱情的歡送下，才一個個依依不舍地進了電梯。