於是，八達嶺也pass。

第三個是在東北方向的秘雲，在司馬台長城的附近山腳下，依山傍水，不過這個地方是節目組三個備選地址，最不推薦的一個，因為這邊距離燕京城區比較遠，從燕京城區出發，路程要一百多公里。

不過李牧倒是想起來，司馬台長城這些年還不怎么火，大多數人都不太了解也不太關注，這地方後來火起來，還是要等到好幾年後、古北水鎮開發起來之後才把司馬台帶火了，李牧曾去過司馬台長城，那里確實是比較原汁原味的明代長城，山勢陡峭，格外壯觀，而且依山傍水，環境非常好，否則也不可能在那里籌建古北這樣幾十億投資的旅游項目，而趁著現在那地方還沒火，過去體驗一下當地原汁原味的風景，應該還是很不錯的。

而且，雖然司馬台離城區較遠，但只要堵車現象不那么嚴重，路程也就兩個小時左右，路雖遠了點，但比八達嶺可是好太多了。

於是，李牧給節目組回復了郵件，告知了他們自己的選擇：司馬台！

司馬台有山有水有長城，比其他地方都要更讓他滿意，而且，因為選址附近的鴛鴦湖水域景色優美，安全性高，李牧還提議他們可以准備一艘皮劃艇以及一些釣具，到時候可以給嘉賓額外一個任務選擇：垂釣。

發完郵件，李牧腦子里想到的就是古北水鎮，古北水鎮是個很有意思的地方，它是一個徹頭徹尾的現代人工打造的景點，但因為依靠著京郊有山有水風景秀美的風水寶地，又有司馬台長城這個歷史氣息濃郁的化景點，再加上自身設計出色、規劃出色、運營也比較出色，所以成了國內最成功的人造古鎮之一，雖然比不上烏鎮那種本身就有濃郁歷史沉淀以及建築硬件沉淀的景區，但也絕對是人造古鎮首屈一指的了。

而開發古北水鎮的陳向紅，本身就是主持烏鎮古鎮旅游開發的行業先驅，他現在應該還在烏鎮努力創業，想觸及到司馬台，至少還要等個七年八年，與其這樣，不如先把這個項目做了。

古鎮旅游在未來會成為一種全面發展的旅游景區，它不但可以提供基礎旅游、化旅游，還能結合影視項目做拍攝基地，尤其是綜藝節目，來做娛樂旅游產業，烏鎮也好，古北水鎮也罷，沒少從影視節目、綜藝節目真人秀上借力，然後就是快發展的階段，一年幾億凈利潤都不在話下，再加上各種附加價值，確實是一個非常好的旅游地產項目。

而且，投資這樣的項目非常有意思的是，完全不需要純粹自己出錢出力，先跟當地政府聯系，幫助當地開發旅游產業，而且幾十億規模的巨額投資，當地政府一定會給予極大的支持，拿地的成本會下降，營業的稅收以及其他費用會下降，甚至還能得到當地政府的資金支持。

更何況，背後還有各大國有旅游公司，其不乏青旅這樣的上市集團，找他們合作，又能謀取到更大的資源幫助，到時候自己出項目、出錢，地方政府出力、出錢，國有旅游公司出錢，三方合資，落地一個幾十億人民幣的地產項目非常容易，而且因為方案和策劃、落地都是自己這邊來做，所以到時候項目給當地政府以及國有旅游集團的估值一定會往上提。

假設一共50億投資，自己認繳20億，認繳占比40%，但因為項目是自己的，策劃構思落地都得靠自己，甚至後期推廣資源也靠自己，所以，自己這20億，就要占到60%的股份，這樣的話，剩下的30億投資，就只能對應40%的股份，那么對其他投資方來說，項目的估值就達到了75億。

而當地政府因為需要靠自己來幫助當地拓展旅游資源和深挖旅游產業，所以他們出錢多、占股少也是合情合理；

國有旅游公司因為是搭車賺錢的主兒，所以就更要尊重老司機開車的功勞，出錢多、占股少，對他們來說也是完全符合市場規則的。

更何況，50億元的總投資，至少可以通過銀行貸款解決一半甚至一多半，如果地方政府以及燕京市政府都支持，那么極有可能換取到長期低息貸款，甚至在景區的供水、供電、供暖等基礎建設上，得到政府的大力支持，這樣一來，項目的實際所需投資還會進一步降低。

一個特大型旅游地產項目，未來的盈利周期至少是二十年起，運營的好，三十年也不是什么問題，這樣的話，未來的凈利潤空間就可能超過百億，如果按照這個比例計算，自己可能只需要實際拿出幾個億，就可以分享至少60億的長期收入，是一個非常劃算的買賣，而且這種買賣不像商業地產，它的存在不是為了炒高地價，而是為了盤活一個地方的經濟，提升一個地方的財政收入以及增加當地的旅游就業，以及周邊旅游收入。

想一想到時候五十億投資的項目，在建設時能為本地帶來多少收入；

再想一想建成後，本地財政一年有可能增加十億元甚至更高的旅游收入；本地可能至少千人得以在景區工作，並且拿到與城鎮居民相差無幾的工資；周邊那些原本家庭年收入可能都不到一萬元的村民，有可能通過農家樂而年入數萬甚至十數萬。

而那些受夠了城市喧囂的城市游客，可以花上無關痛癢的金錢，在這里得到難得的放松與放空，排解壓力、緩解心情、感受美好……

綜合來看，這絕對是一個多方受益的大好項目！

想明白這些，李牧立刻給蔚瀾打了個電話，開口便道：「蔚瀾，你現在到我這兒來一趟，我帶你去一個地方。」