說著，李牧又道：「而且，如果我們現在上馬這個項目，先跟當地政府談合作的話，我們就能搭上一個順風車。」

「什么順風車？」

李牧說：「我跟湘南衛視合作搞了一檔綜藝節目，田園性質的，選址就在這附近，這正好是一個跟地方政府拉近關系的契機。」

蔚瀾點了點頭，說：「如果節目火了的話，也能提前給這一帶的旅游資源預熱，打響知名度。」

「對。」李牧笑道：「環環相扣就是最好的產業布局，用節目和旅游投資去打包跟當地政府談合作，然後用節目為旅游項目做預熱，這件事情就基本穩了，未來我會把更多的綜藝節目資源，以及影視資源結合進來，進一步包裝這個古城，讓它聞名全國。」

蔚瀾問：「我們自己一家跟當地政府合作嗎？旅游產業我們沒有接觸過，真操盤這么大的項目，很多旅游環節的細節工作我們怕是應付不來。」

李牧笑道：「所以我們得找國有旅游集團合作，讓他們出一部分錢、出經驗和旅游資源，我們三方成立一個合資公司，然後共同出幾億元啟動資金，剩下的找地方政府做貸款支持，把還貸周期拉長到十年二十年，不用我們自己出錢還貸，而是等古城建成、開始創收之後，用未來的一小部分利潤去償還這筆貸款。」

房地產就是這樣一樁看起來很有萬惡資本主義色彩的產業，五十億投資的商業地產，地產商可能只出了一小半億資金，然後陸陸續續貸款湊上了另外的一大半，項目建成開始創收，然後用利潤來慢慢償還貸款，最後的結果就是地產商只用了十幾億甚至更少的資金，就撬動了五十億規模的大項目。

而銀行借給他的錢里，有可能就有你存進銀行的幾萬塊錢存款，銀行每年給你幾百塊錢的利息，用你的錢從開發商那里賺上千塊錢的利息，然後開發商用你的錢，開發出的地產項目導致房地產價格不斷上漲，最後你自己卻買不起屬於自己的一磚一瓦，這就是資本游戲。

都說首富同時也等於首負，這句話如果用在地產商身上，真的是一點都不假，就比如萬達，固定資產值七千多億，債務五六千億，但是只要控盤的大佬能夠穩住局面，不讓企業的財政問題過危險線，債務就根本不是什么問題，慢慢賺慢慢還就是。

總而言之，人家用的是自己的頭腦，加上你存在銀行里的錢，然後再來賺你口袋里的錢，只要穩住局面，就必然穩贏不虧。

像李牧構思的旅游項目，由於本身是一種地方產業投資，又能提升當地經濟，改善當地財政收入結構，所以跟商業地產完全不是一碼事，他不會在這里開發任何用於銷售的產權，所有古城項目全部以集群式旅游產業的模式運作，跟當地政府談一個年限，年限一到，所有產業全部過渡給當地政府，自己不會帶走一磚一瓦。

蔚瀾想明白了李牧的構思，梳理清了地皮以及資金的解決方案，但還有一個問題是她所不能確定的，於是她問李牧：「做這樣的大項目，風險其實還是挺大的吧？我們未來的營收能力很難預估。」

李牧微微一笑，說：「燕京快兩千萬人口了，人均收入在全國也比較靠前，私家車也越來越多，所以將來燕京城市人口的周邊游一定是一個非常大的產業，那么在這么大的產業面前，有幾個真正有競爭力的大旅游項目？無論是十渡，還是八達嶺、雁棲湖、青龍峽以及秘雲水庫，這樣的旅游景點都有一個特點，那就是小。

景區可能很大，但是旅游產業無法形成集群，什么叫集群？不是多了就叫集群，多，而且還都歸一個集團管控、能夠像集團軍一樣協同作戰的，才叫集群，你看十渡周圍的景點、酒店、餐飲、農家樂，哪個不是各自為戰、互相競爭，他們怎么可能形成集群？唯獨我們這種整體一盤棋式的大規模旅游產業，才能夠形成集群，所以，一旦我們的集群搭建成功，我們就能夠形成獨一無二的競爭力，更何況我手里有強大的推廣資源，想推一個旅游產品還是很容易的。

這樣的一個項目，兩到三年的建設周期，兩到三年的試運營周期，試運營之後就能進入黃金期，收回實際投資可能也就是兩三年的事情，剩下的兩三年，一邊賺錢，一邊還貸，如果這個項目做起來了，我們就可以把這個項目當成一個品牌做全國范圍內的輸出，在國內建三五個高端的人造古城，甚至可以籌建大型影視以及旅游基地，這就是我們未來的旅游產業第一步。」

蔚瀾仔細思忖半晌，李牧說的雖然很全面，在她看來還是有不小的風險，例如高公路什么時候才能修通、國民經濟是否能夠支撐這樣的高端周邊旅游、國民的消費習慣是否能夠從追逐知名景區，轉換成追逐人造集群式旅游項目，這些還都是未知數。

不過，她對李牧有著絕對的信任，在她看來，雖然這個項目還有很多未知數，但只要李牧說它可以，它就一定可以！