陳安靜的餐廳，很大程度上是意在模仿日式米其林餐廳的路線，所以她們只給客戶提供幾種可以選擇的定食套餐，選擇其一樣，那么所有的菜式以及順序都要遵從菜單訂好的內容。

李牧對日料並不怎么感興趣，便讓蔚瀾代勞選擇，蔚瀾毫不猶豫的選擇了帶有藍鰭金槍魚的套餐。

一道道菜品開始上桌的時候，蔚瀾對李牧說：「你當時說的沒錯，三里屯確實是一個商業、餐飲娛樂發展的好地方，從我們開始建萬盈廣場到現在，這里的餐飲娛樂企業增加了將近一半，人流量也在增加，口碑與知名度也在提升，等明年我們主體工程完成之後，這里的地價至少要比我們拿地的時候上漲50%以上。」

李牧點了點頭，說：「使館區扎堆的地方，相對比較時尚，消費水平也會跟著提升，緊接著就是餐飲娛樂零售業的快發展。」

蔚瀾笑著問：「李總，地產選址你有什么訣竅沒？我看你選住宅用地、選商業用地都很有一套，百發百。」

李牧哈哈一笑，道：「做地產投資，我哪里比得上你專業，就不班門弄斧了。」

蔚瀾急忙說道：「別啊，說實話，我那一套分析方法，所有做地產的都會，只不過是誰做的更細致、做得更好，我想通過你了解一下有沒有更好的、不是業內既定套路的分析方法，這樣將來也能雙管齊下。」

李牧笑道：「那我就隨便說說了。」

蔚瀾忙坐直了身體，認真說道：「洗耳恭聽。」

李牧道：「首先定一個大基調，未來十年內，全國房價穩步上漲甚至快上漲是根本性前提。」

蔚瀾點點頭：「我贊同。」

李牧又說：「在這個大基調下，其實我們無論在哪買地、買什么地，哪怕是五線城市，只要我們買在城區內、只要我們拿地的價格不高於市場行情，那基本上都是穩賺不賠的事情。」

蔚瀾認真的說道：「這個我也100%贊同，現在確實是一個紅利期，至少稍微有點腦子，基本上怎么做都是賺。」

李牧道：「有了這個背景判斷，我們做地產投資的時候就能放松很多，也能放得開手腳。」

「然後呢？」蔚瀾托著下巴、看著李牧，說：「你還是沒說你到底怎么判斷一塊地或者一個區域是好還是壞。」

李牧說：「在我眼里，最好的篩選條件一般就那么幾個，比如，看看哪里外國人多，大體上說，西方人、日韓人扎堆的地方，消費水平確實會比其他地方高一些，所以如果你發現外國人在哪里開始有匯聚形成社區的趨勢，趕緊去那里拿地，以後的增幅度一定比一般地方快。」

蔚瀾輕輕點了點頭，道：「比如說三里屯。」

「對啊。」李牧笑道：「使館區嘛，外國人多，消費水平自然就會高，夜店、酒吧、高端餐飲，說白了都是經濟開放之後從海外過來的東西，在國內的第一批種子用戶就是外國人，所以他們會優先選擇往三里屯跑，外國人也會越來越喜歡在這里扎堆，用不了多久，就會形成群聚效應，越來越多的娛樂休閑餐飲會聚攏到這里，然後把這里打造成一個時尚前沿陣地。」

說著，李牧又道：「五道口、旺京這些地方韓國人比較多，結合現在的哈韓化，未來這兩個地方怕是也會成為比較突出的地區，所以這兩個地方將來也可以重點關注一下。」

「嗯，很有道理。」蔚瀾認真的說：「我記得了，以後會多關注一下這兩個地方，以及其他符合你這條定律的地方。」

李牧點點頭，接著說：「還有就是比如商業地產的話，多關注一下大學扎堆的地方，因為年輕人未來會成為消費的主力軍；」

「再多關注一下高新產業扎堆的地方，比如關村，因為這個行業的發展度遠超其他行業，所以這個行業的人均薪資，以及產階級占比會更高，他們有更強的時間觀念，對時間的需求也更迫切，所以，在這個產業扎堆的地方，附近房價一定會比周邊高。」

蔚瀾聽了李牧的分析，一臉若有所思的樣子，暫時沒有說話。

李牧倒是一點也不心虛，因為他雖然不懂房地產，但這些經驗之談都是根據後世親眼所見總結出來的。