尤其是最後一點，李牧深有體會。

同樣是五環外，北五環外的房價、房租，比東南西這三個方向都要貴，而且貴得多。

東五環外房子均價兩三萬的時候，北五環靠近關村軟件園的地方，就已經突破五萬了，等東五環突破五萬的時候，北五環十萬的房子都出來了。

之所以會有這么大的差距，就是因為互聯網行業在這個區域扎堆，以至於這一帶的房屋需求，無論是租還是買，都非常之高。

互聯網行業雖然有很多吊絲碼農、設計、產品，但是，這個行業的平均薪資水平比絕大多數行業都要高，而且一家公司赴美上市，動輒就締造上成百上千個百萬富翁，這些人收入達到了產階級之後的第一件事，就是在關村附近買一套房子。

現階段，關村還沒有真正往五環外發展，如果現在去希二旗、尚地一帶拿它幾塊地，將來真是要賺發了。

想當年，李牧在唐家嶺租一間自建房，一個月三四百塊錢，數年後，唐家嶺最次的回遷小區也賣到六七萬一平。

唐家嶺是個什么地方？那是個北五環外早先鳥不拉屎的棚戶區，距離最近的地鐵站都要好幾公里遠，但它真正的優勢根本不依靠地鐵，而是近在咫尺的關村軟件園，地鐵？不存在的，它的潛在客戶，是那些希望住在這里，可以走路或者開車十幾分鍾上下班的人群。

蔚瀾這時候問李牧：「李總，你覺得關村未來能發展到什么規模呢？」

李牧聳了聳肩膀，說：「全國第一，世界第二問題不大。」

蔚瀾驚訝的問：「僅次於硅谷？」

「沒錯。」李牧點頭說道：「實現這一步，應該不需要太久。」

蔚瀾說：「全國目前都在發展高新技術，尤其是一線城市，基本都有新區以及高科技園區，關村的優勢能一直保持下去嗎？」

李牧笑道：「放心吧，一定能，在任何一個國家和地區，產業群聚效應都是不可避免的，美國有好萊塢、硅谷、底特律，這些都是典型的例子，關村的優勢有很多，第一是位居首都，得天獨厚；第二是頂尖學府扎堆，清華、燕大、人大、航空航天、郵電……數不清的大學在這附近，為關村提供了足夠的人才供應；第三，目前已經有了規模紅利，全國最大，創業者優先考慮到這里創業，大型企業就算不遷過來，也會在這里成立分公司，並且派駐更多的人手，所以，全國不可能再有任何一個高新園區超過關村。」

說到這里，李牧頓了頓又道：「既然我們認為，關村有可能成為僅次於硅谷的高新企業聚集地，那么我們來分析一下關村未來高新企業的拓張范圍，關村從北三環開始，到北四環外，往西發展不太現實，往南進三環或者往東，都是人口稠密區，聽說過企業給人口稠密區讓路的，還從來沒聽說過人口稠密區為企業讓路的，所以更不現實。」

「東南西三個方向的桎梏，讓高新技術產業在北三環到北四環這個區域形成了困獸之斗的局面，但是，這頭困獸的周圍不是其他動物，而是一棟棟鋼筋混凝土建造的牢籠，這頭困獸唯一剩下的突圍方向，就是一路向北。」

「未來，高新技術園區以及企業蔓延的方向，一定是從北三環為起點，向北部地區、西北部地區蔓延北五環、五環外，甚至未來要修建的六環，這些地方現在人口較少，動遷成本小，是高新技術發展的首要選擇，也幾乎是唯一選擇，所以話說回來，萬盈的下個階段，可以想辦法在北部多拿些地。」

蔚瀾感嘆道：「萬盈現在的資金也很吃緊，幾乎是滿功率運轉，下一個階段，怕是要等我們首批樓盤開售才能積蓄足夠的能量。」

李牧說：「我們剛才最早聊得第一點你還記得嗎？」

蔚瀾問：「你是說未來十年房價穩步增長的大趨勢嗎？」

李牧點點頭，道：「結合這個大趨勢，房地產公司想做大一定要放開膽子，只要行情擺在這里，就永遠都不要怕負債率高，放心大膽的去拿你們能拿到的最大杠桿，大趨勢擺在這里，再加上一定的操作與控盤能力，就絕對沒有賠錢的可能。」

蔚瀾恍然大悟的點了點頭。

李牧這時候又說：「蔚瀾，說句實話，有些時候，用太專業的眼光去分析行業，容易太過於聚焦，宏觀把控反而不足，這是只緣身在此山的道理，如果跳出行業的固定思維模式，也許就會有意外收獲。」

「比如，現在我們分析關村的地產發展，不要去看地鐵怎么修、也不要去管學區怎么劃分、市政府、區政府有沒有什么利好政策，就看整個高新技術行業未來的發展趨勢，你看它是一頭巨獸，被困在三面牢籠體積越來越大，往北突圍已經是必然之勢，你就放心大膽去做好了，因為行業一旦向北突圍，政府為了鼓勵企業發展，一定會把地鐵修過去、把學校建過去、把政策給過去，到那個時候再進入，入場成本就太高了。」